Krisha.kz узнала у риелторов и застройщиков, чего ожидать осенью на рынке недвижимости Нур-Султана и Алматы, как изменятся цены на квартиры, что будет со спросом и арендой, а также стоит ли покупать квартиру в горячий сезон.
Марина Грушина, директор АН Arbat Real Estate
— Если говорить об Алматы, цены, на мой взгляд, будут стабильны. Причин для повышения или понижения нет, мы не видим никаких предпосылок к этому. Сезонный спад спроса наблюдается обычно в июле в связи с сезоном отпусков. Август-сентябрь в сфере недвижимости стабильные месяцы.
С появлением жилищных программ покупателям стало немного легче приобретать жильё, но всё же это достаточно узкий сегмент рынка. Я не вижу значительного влияния программ на рынок. Они не увеличили спрос, а лишь помогают застройщикам в экономсегменте.
Тем, кому нужно купить жильё, я советую покупать. Смотрите на объём предложений, ведите переговоры по снижению цены. На рынке всегда есть варианты, владельцы которых в силу каких-то обстоятельств готовы идти на снижение. Не думаю, что покупка в пик лета или зимой, когда мы видим снижение спроса, существенно влияет на стоимость. Нужно всегда торговаться.
На арендном рынке в августе и с приходом осени наблюдается самый высокий спрос в связи с наплывом студентов. Предложений не так много (в основном в деловой части города, в районах учебных заведений), поэтому цены растут. Они обычно на 20–30 % выше запросов арендаторов. Их потребности и ожидания часто не совпадают с реальным соотношением цена — качество недвижимости.
Вячеслав Лазарев, советник корпорации ORDA Invest
— Цены на жилую недвижимость в Нур-Султане имеют довольно чёткую тенденцию к росту. По данным наших исследований, стоимость жилья на первичном рынке за последние девять месяцев увеличилась на 3.5 %, из них наиболее растущим сегментом оказался "эконом" — рост более чем на 6 %.
Программы ипотечного кредитования позитивно повлияли на рост сделок купли-продажи. Основным драйвером выступило АО "Жилстройсбербанк". Около половины всех ипотечных займов реализуются через него. Также неплохую динамику начала показывать программа "7-20-25". Более 2 500 сделок совершено в Нур-Султане. Но, к сожалению, здесь есть сдерживающий фактор в виде отсутствия предложений, подходящих под требования. В случае включения в данную программу объектов долевого строительства она могла бы стать новым драйвером на ипотечном рынке.
В ближайшие два года мы прогнозируем дальнейший рост стоимости жилой недвижимости в столице в диапазоне 5–7 % в год. Покупателям советуем не откладывать покупку, при этом внимательно изучать варианты приобретения квартир, документы, отталкиваться от репутации застройщиков. К сожалению, в настоящее время более половины строящихся объектов в Нур-Султане не имеют официального разрешения на привлечение средств дольщиков.
Даурен Айткенов, аналитик BI Group
- Две причины, по которым осенью мы ожидаем повышенный спрос на жильё, — сезонность и рост курса доллара. Эти факторы мотивируют людей вкладывать накопления в недвижимость. По нашим данным, по сравнению с началом года цены на вторичном рынке Нур-Султана снизились на 4.7 %, но к осенне-зимнему периоду спрос на готовое жильё начнёт расти, и тренд по цене изменится в сторону повышения. На первичном рынке также ожидается оживление, так как у ряда крупных игроков на рынке столицы, имеющих готовую линейку из разнообразной недвижимости, откроются продажи как раз в высокий сезон.
Количество сделок по купле-продаже жилья в первом полугодии по РК составило 144.3 тысячи. По сравнению c соответствующим периодом 2018 года их количество увеличилось на 24 %. В прошлом году вообще было совершено рекордное количество сделок, около 264.5 тысячи. Это говорит о том, что рынок в целом чувствует себя уверенно. Есть основания предполагать: такая тенденция сохранится и в этом году. Во втором полугодии ожидается около 185–190 тысяч сделок.
Кстати, жилищные программы — один из факторов, влияющих на удорожание. Ранее застройщики без финансирования не поднимали цены на готовые квартиры. Но удобные для населения финансовые инструменты в виде "7-20-25", "Баспана Хит" и "Орда" увеличивают спрос на новое готовое жильё, и, соответственно, это влияет на рост цен. Согласно данным Нацбанка, в рамках реализации программы "7-20-25" по состоянию на 30 июля одобрено 9 442 заявки на предоставление займа на сумму 108.4 млрд тенге.
Леонид Шегай, менеджер отдела продаж АН "Этажи"
Осенью мы ожидаем повышения цен на жилую недвижимость. Это касается как первичного, так и вторичного рынка. Причиной тому может послужить влияние различных жилищных программ, сокращение сроков рассмотрения банками ипотечных займов, в том числе более гибкие технические условия. Если раньше банки принимали в качестве обеспечения займа квартиры, построенные не ранее 1969 года, то сейчас 1961-1962 год постройки также рассматривается как приемлемый.
Мы также ожидаем увеличения спроса, при этом основной упор делаем на вторичный рынок. Динамика количества сделок показывает ежемесячный прирост, также важно отметить и фактор сезонности. Рост спроса будет наблюдаться в сегменте одно-, двухкомнатных квартир.
Жилищные программы, несомненно, оказали влияние на рынок. Это выражается в увеличении цены на квартиры от застройщика. Также программы затронули и вторичку. Владельцы недвижимости, которые покупают квартиры, желая расширить жилплощадь, в основном рассматривают предложения среди новостроек. И учитывая, что цены от застройщика растут, они также вынуждены повышать стоимость своих квартир при продаже.
С точки зрения инвестиций, я советую покупать недвижимость в любое время, вне зависимости от сезона, поскольку тенденция роста в любом случае сохраняется. Если не приобрести сегодня, завтра цена увеличится. То же касается и жилья для собственного проживания. Ждать нет смысла, учитывая динамику роста цен как на первичном, так и на вторичном рынке.
Что касается прогнозов krisha.kz, то фундаментальных факторов для существенной коррекции пока нет. Однако не исключается возможность небольшой положительной динамики. Отчасти она может быть связана со снижением курса тенге и особенностями реакции рынка. При этом продавцы, заинтересованные в скорейшей реализации жилья, по-прежнему готовы идти на уступки.
Согласно индексу, средняя цена на вторичное жильё Алматы с начала года выросла на 2.8 % и составила в июле 384 000 тенге за квадрат. В Нур-Султане стоимость снизилась на 0.7 %, до 330 340 тенге.
В целом во многих регионах страны цены сейчас примерно соответствуют положению 2016 года до дедолларизации.
Фото: Комсомольская правда